Column いえズーム コラム

札幌で住宅の土地探し体験まとめ(雪・学区・方位・予算)

編集長の白井と申します。
家探し、土地探しをしている皆さんと同じく、ボクも土地を探して家を建てました。
そんなに予算はございません。一方、仕事柄、やりたいことはけっこうたくさんあります。
土地については、ボクも女房もそれぞれ希望がありました。マチ暮らしを希望する女房、田舎暮らしを希望するボク。
さあどうなったことか。

このテキストは、
今日は我が家の落ち着き先(わが家の土地選び)について振り返ってみたいと思います。



目次

女房の希望は、
その頃住んでいた『札幌・北区』の『地下鉄・南北線の北三十四条駅か麻生駅に比較的近い地域』で、長女が通っていた『小学校の学区内
』、でした。
それに特段の反対もなく、いま住んでいる地域、という条件で土地探しが始まりました。漠然と描いていた予算は、1,000万円でした。

新聞の不動産欄や土曜日に大量に折り込まれるチラシはずいぶん前から見ていましたが、まず希望の地域に物件がなく、あっても話にならない高額でしたが、まだ実感がありませんでした。真剣に土地探しを始めてから使った方法は、建築会社からの紹介とインターネットでした。このうち主力は最初からインターネットでした。というのも、わが家の予算で希望の地域が難しい、ということが何人かの話からわかり、「これは専門家に任せて待っていても埒(らち)があかない」という気持ちがあったからです。

札幌のどんな地域にどんな家を建てて住みたいか


図面は借家のざっくりとした間取り図。これをつくっておいて、その後の間取り検討のときにこれと比較できたのはよかった


振り返ると、この段階でまず重大な決断をしていたと思います。地域を優先して予算をやりくりする、戸建てをあきらめマンションにする、という選択をせず、
『本来どんな地域にどんな家を建てて住みたいのか』という質問を自分たち家族へ問い返したのです。

いま、家づくりをまとめた当時のファイルを引っ張り出してきました。ファイルを開き、一番古いところを見ると、「日影線図」が綴じ込まれていました。日影線図はおそらく、夏の太陽と冬の太陽、それぞれ日射しがどのくらい入るかを確認するために用意したのでしょう。当初は市街地のあまり広くない土地に3階建てを予定していたので、日当たりが気になったからです。でもあまり使った覚えがありません。


家の新築工事が始まって、柱が立つころに風台風が札幌を襲いました。柱が倒れていないか、すごく心配だったのをおぼえています(大丈夫だった)。写真は道庁前庭のイチョウの木


当時わが家が住んでいたのは、北入りで前面道路が4mという借家でした。
この家はずいぶんたくさんのことを僕たち家族に教えてくれました。
69坪の敷地とはどの程度の広さか(土地の広さ感覚)、北入り土地のメリットとデメリット、防犯の大切さ、リビングにどのくらいの広さが必要か。
いま思い出すと、土地を決め家を建てるために大切なことは、すべてこの借家で学んだように思います。確か4年間暮らしました。

ここの問題は、北側道路のために玄関前の雪融けが遅いこと、そして最大の問題は、北入りの土地で4m道路では冬はきつい、ということです。

除雪車が入っても、残していった雪と玄関前の雪をためておく場所がない。これは、南面に光を入れるため、家が北側に寄せて建っているためです。また、道路幅が狭いため、道路ギリギリに置かれた車庫から車を出し入れするのが極端にたいへんなのです。

いよいよ動き出す

最初に見つけたのは、43坪弱、方位は南東でやや間口が狭く、奥行きがある土地でした。価格は1,280万円。前面道路は狭かったのですが南入りなら何とかなるかな、とも思いました。
しかし同時に、ボクの心は「大枚はたいてここで家を建て、建てたその家はマンションと何が違うんだろ」という疑問でした。

土地は43坪。家を建てれば庭もありません。家の中では上下階を気にしないで子ども達が遊べるし、1戸建てのわが家ではありますが、マンションとの違いはその点だけではないか。自分の予算では内外装にこだわることはムリだとわかっています。
「本当にこれでいいのだろうか」それがボクの疑問でした。

新聞の折り込みで女房が情報を仕入れました。北入りでしたが道路はそれなりの広さがあります。女房と長女はここが気になって、何度も見に行ったようです。
電話したその夜、不動産屋さんがわが家に来ました。よく話す人でした。
「あそこの土地はいま、売り止めになっています」
はじめて聞く言葉でした。どうやら、売りに出したものの、仲介の不動産屋に「ちょっと待って」と止めていることを言うようでした。
「近くにいい物件がでました。でたばっかりです。価格が場所がいいので少々お高いですが、何とかしましょう。1,380万円でどうですか」
その土地は最初に見つけた1,280万円の土地でした。

しかしそのことを告げず、お引き取りいただきました。ボクは不動産を選ぶと同時に、不動産屋を選ぶ必要があることを知りました。

学区は大切、そもそも札幌のどこに暮らすか

43坪弱、1,280万円の土地を前に「自分たち家族が住む家は本当にこれでいいのだろうか」と疑問が生まれてから、心のざわめきは、けっきょく収まりませんでした。インターネット検索ではそれまでのエリアとともに、山の裾野を探すようになりました。

忘れていた手稲の山裾に暮らす夢に向かう


やっぱり山が好き!


物心ついたころ、ボクはスキー場の下に住むという夢がありました。そうしたら、思い立ったらいつでもスキーにいける。実に単純な理由でした。

その後、スキー熱は冷めて、山裾に暮らすという夢も忘れていたのですが、気がついたら関心は山裾に向かっていたのです。

ただ、それだけに集中して探したわけではありません。女房は山裾が嫌いではないものの、北区の現学区内が「絶対」の条件でしたし、最悪でもその周辺と公言していました。自分も学区は離れますが周辺の北区と東区で、美香保公園や北大農場など大きな公園に近いエリアもいいなと思っていたのです。

しかし当時はそのエリアの物件は皆無でした。あっても北向きで南に3階建て隣家という、ボクにとってはNGの条件。振り返れば、このエリアとは縁がなかったのでしょう。数年後にはいくつか物件を目にしました。

山裾の土地は、数はそれなりにありました。地域で言うと、手稲本町から藻岩下まで続く札幌の北西から南の背面山地。価格面でも意外なことにほぼ予算内。中でも100坪の土地と、64坪と狭いけれども眺望抜群、価格も安かった2つが気になりました。



100坪は国道5号線より山側の手稲で、ボクの夢に近い地域でした。ただ、小学校まで歩いて30分弱と遠く、土地価格は予算内だったものの擁壁が必要でその工事に200万円はかかると言われました。

64坪の土地は同じ手稲でも富丘でした。こちらは札幌の街を見下ろし、さらに日本海も望めました。本当に最高の見晴らし。ただ、国道5号線からそこに至る道路に対して女房から大きな不安の声がでました。また完全な北斜面で、冬はお昼過ぎに日陰になる(現地確認でわかった)のもどうかな、という点でしたし、64坪の土地では希望する家の大きさが確保できそうになかったことも問題でした。容積率と呼ばれる規制で、その土地は60%規制。64坪の土地なら建物は38坪の広さで車庫込みという条件でしか建ちそうになかったのです(現在、札幌市は容積率80%に緩和しました)。

2物件は現地を見に行きました。このほかの土地も含め、冬場の山裾視察は、いちばん問題となる冬の雪と除雪の状況を確認する上でとても役にたちました。

ほかにもいい物件がありました。ただ、やはりいくつか問題があり、そのうち1つは常に決定的な問題でした。南区藻岩下のある物件は、小学校まで豊平川を渡って30分以上。中央区の宮の森や双子山の物件は、土地価格はいいものの、地区がいわゆるお金持ち地域で暮らしが窮屈そう。
なお、中央区エリアはその後地価が上昇しました。友人が中央区旭ヶ丘エリアの土地購入を検討したときに、周辺の土地価格を聞いてひっくり返りました!

女房が現学区にこだわった理由


引越前に通っていた小学校の発表会での一コマ(ママ友といっしょに)


このころ、女房はどう思っていたのでしょうか。
「絶対」の条件だった小学校区の土地がずっと気になっていたことは確かですが、山裾もいやではなかったようです。
そもそも彼女が強く現学区内を主張したのは、長女の小学校のこともありますが、結婚してはじめて札幌に引っ越し、ゼロからつくってきた地域とのつながりや友人が、当時住んでいた地域だったからです。
ボクはそのことを良く理解していたつもりでした。だから無理強いはできなかった。しかし、自分の気持ちは完全に山裾に行っていました。だからじっくりと時間をかけて気持ちが変わるのを待とうと思っていました。

結婚したばかりのころ、ドライブしていて山裾のある地域が気に入り、「このあたりに住めればいいわね」と話していましたから、可能性はあると見ていました。しかし、今回ばかりは自分の希望で独走することはできない、その思いも強かったのです。

多雪の札幌だから大切な前面道路と方位

「今回の土地選びばかりは自分の希望だけで独走することはできない」そう自分に命じていたボクは、運命の土地と出会います。

土地に掘り出し物なし

ボクが土地選びで気にしていたのは、方位と前面道路、そして周辺の雰囲気でした。

【方 位:寝室と食卓に朝日が差すこと】
札幌はほとんどが南東、南西、北西、北東に向いた土地です。角地は希望していませんでした。ただ、できれば南東がほしかった。理由は、部屋に朝日が差してほしいからです。
夫婦の部屋と食卓は朝日が入る位置に置きたいという間取り上の希望を叶えるには、札幌のような土地事情では南東向きの土地が有利です。逆にその希望が叶うなら南東にはこだわっていませんでした。
もう1点、冬の日陰は春の訪れが遅くなります。夏はともかく冬の日当たりは自分にとってとても重要でした。その意味で太陽との関係がとても大切でした。

【前面道路:市の除雪が入る幅6m以上】
除雪はほとんどの道路に入ります。問題は除雪した雪をどこに捨てるのか、つまり排雪・堆雪スペースの問題。4m幅の道路がきついというのは前に触れました。ぜいたくを言えばきりがないので、6m以上、できれば8mという基準で土地を探していました。
除雪があまり入らないと道路の雪が踏み固められて路面が高くなってしまいますよね。なるべくそうならない地域がいいと考えていました。そのためにも家の前の道路幅は重要でした。

土地探しの中で知ったことは、「土地に掘り出し物なし」という言葉です。
土地のもともとの所有者?は地球です。そこを線引きして売っているわけですから、すべてが一品ものではありますが『新商品』は絶対にあり得ません。
もうひとつ、土地の価格は実に合理的に決まっていることを知ったのです。安いということは、ふつうの物差しで測れば価値が低いということです。逆に言えば、掘り出し物とは、その人にとっての掘り出し物であって、市場価値で測れば低いわけです。

掘り出し物見つける


はじめて見に行ったときに道路方向から撮った写真。土地のかたちがまるでわからない


不動産屋さんに電話してみました。とても誠実そうで信頼できると感じました。最初に尋ねたことは「この土地、過去に何か悪いことがあったのですか?」という疑問です。
不動産屋さんの答えはおよそ以下のようなものでした。
「そういうことはありません。相続で売りに出た土地で、売り主側が複数なので少々やっかいですが、契約に障害はありません。
この土地は坪単価が安いのでとても問い合わせが多いのですが、かなりの斜面であることなどを説明すると皆さんあきらめてしまうようです。見に行った方も現地を見るとあきらめるようです」

実に率直に状況を教えてくれました。ただ、もう一つの問題、すなわち家が建つのかどうかは大きな問題です。
土地の図面をすぐに建築士のNさんに送りました。返事は
「厳しいんじゃないですか」という、つれない答え。それでも1月末の日曜日、いっしょに見に行くことになりました。

いざ現地視察へ


気に入った土地に家が建つかどうかを、最初に確認してもらったプラン


女房はボクがその土地をすごく気に入っていることで、多少興味を持ったようです。
全員なが靴を用意し、子供たちは雪遊びのつなぎを着て現地へ。この日もどんより雪曇りの札幌の冬の1日でした。
土地視察を終えたNさんの意見は、意外にも「これならいいと思います」というものでした。どういう家を建てるかもすでに頭にできているようです。このときの基本プランが、多少姿を変えて、1年後にわが家となりました。

土地を見学したあと、わが家によっていただきました。Nさんは、女房の希望する街中に3階建てを建てる場合はどんな家になるか、その日見てきた土地に建てたらどんな家になるか、それぞれ説明してくれました。街中でも屋上に菜園を作ることができることなど、土地が狭くてもできることがあるという説明でした。しかし、その先はあなたたち夫婦で考えてください、という立場でした。

1000万円で札幌市内の土地を探す



はじめて敷地内に入った。そのときのことが印象に残っていると女房


決め手は周辺の雰囲気

前に紹介した「ボクが土地選びで気にしていたこと」のうち、残りの1つは「周辺の雰囲気」でした。
周辺の雰囲気は誰でも気になると思います。
4年間暮らした借家は、地下鉄駅から徒歩10分前後のいわゆる市街地で、容積率(どのくらいの大きさが建てられるかという規制)が160%でした。そうすると、69坪の土地に110坪の家が建つのです。ご近所は高齢化が進み、土地を手放したりする方が出てきました。そうすると、決まってアパートになるのです。それが2棟程度ならいいのですが、3棟を超すと、増えてきたアパートが戸建ての住人を追い出すことになってしまうのです。そしていずれ回りがみんなアパートになってしまうことが想像できました。そういう地域には長く住みたくないと思いました。

まわりがアパートだらけになる可能性が低い(容積率が低い)のは、郊外の戸建て住宅地です。そこで気にしていたのは雰囲気が自分たちに合うかどうかでした。山裾エリアで最初に興味を持った64坪と100坪の土地のあたりは、この点でどうもしっくりしませんでした。


土地選びは「縁」だとつくづく思います。縁があるところにけっきょくは落ち着くのです。ボクは途中からそう思うようになっていました。土地選びは見えない糸が必ずあるはずです。

今だけにとらわれるのもいや


雪が融けた4月、改めて敷地に入る


さあ、わが家です。設計のNさんが帰ってから夫婦でどういう会話をしたのか、不思議と記憶がありません。
女房に確認すると「敷地を見に行って、みんなで敷地内に入って『ウワァ広い』って思ってから、ちょっと気持ちが変わった。こんな広い土地は、当時住んでいた地域では手に入らないなと。広さは魅力だった」
そんな話でした。ただ、ボクがすごく気に入っていたので、『気持ちを切り替えよう』と長女と話したそうです。


ボクは、2人が納得さえしてくれれば新しい地域で楽しく暮らすことができると信じていました。土地選びは、少なくても20数年の夫婦の生活拠点を決めることです。子どもの転校がないことなど短期的なことももちろん大切ですが、それ以外の大切なことも総合的に考えたいと思いました。

ボクは人生の大きな節目でもう一度引っ越してもいいと思っています。だから、いまの家も20数年後は売却して違うところに住むかもしれないことを、当初から頭に置いていましたし、設計のNさんにも伝えました。子供たちは10数年で出ていくのであまり気にしていません。まあ先のことはわかりませんが、今だけにとらわれるのもいやなのです。


土地は最終的に予算額ぴったりで契約しました。ただ、擁壁工事でその後お金がかかりましたが・・・。

土地探しを振り返る


山すそ特有の冬の厳しさもありますが、やっぱり山が好き


札幌での土地探し体験のまとめ

わが家のすみかを探す旅について、参考になればと思い書いてみました。
反省を含めて改めて振り返ってみると、


1.予 算:
1,000万円という額は、市街地で探すには少なく、郊外ならまあまあというレベルでした。市街地なら土地予算を1,300~1,500万円まで引き上げるか、計画全体を見直すかが必要でした。この状況は2019年時点で大きく変わっています。札幌市内の土地が値上がりしたためです。地域によって違い張りますが、ザクッとみると300~500万円ほどの値上がりです。郊外の土地も値上がりました。

2.地 域:
多くの方と同じように、わが家も当時住んでいた学区・地域で探し始めました。手がかりが地元にしかないのですから当然だと思います。でもそれだけでなく、車や徒歩で気になる地域を歩いてみるといいと思います。「何となくいいな」と思うエリアは、自分にとって落ちつくはずです。

3.広 さ:
何とも言えません。狭い土地の良さ、というのもあるし、広い土地の豊かさもあります。これもけっきょくは落ちつくかどうかだと思います。ボクの体験から、70坪前後あれば、十分なゆとりがあります。広いと雑草取りがたいへんです。

4.探す方法:
住宅会社に探してもらう、あるいは持っている土地を紹介してもらう。不動産屋さんに頼んでおく。インターネットで調べる。情報誌を調べる。どれかひとつではなくすべての方法で探すのがいいと思います。ただ、現実には土地調べにそんなに時間がとれないでしょう。大切なのは、興味がある土地は現地を見てみることだと思います。

5.最後に:
5年以上も土地探しを続けている友人がいます。これだけの期間探せばある意味プロです(笑)。希望の条件が難しいこともありますが、「建築条件付」という土地の売り方に疑問を感じているそうです。

建築条件付とは、ある会社で家を建てることを条件に土地を販売する方法です。裏返せば、建築会社を選べないわけです。この方式は買い手側の自由選択が制限される問題は確かにありますが、土地なし客が多い現状と、土地を売ろうと住宅会社に持ち込めば即現金化できるという売り主側のメリットもあり、土地供給側にとってはいい仕組みでもあるようです。

ただ、「建築条件」をはずしてくれる場合があるようです。もちろんその友人から聞いた話です。

おわり

選んだ土地に15年間暮らしてみて(2020年5月追記)


崩壊したまま2年も放置されていたオベリスクをようやく再建しました


引っ越してから15年と5ヵ月がたちました。計画のころからはすでに16年以上が経過しています。
子供たちは15年で全員が家から出て行きました。
今年はまず、庭の片づけからスタートしています。
長く続いたこどもたちの受験で、終盤はもう庭も家のなかも片づける余裕がなくなっていました。
庭についてはあと2日でなんとかなりそうです。


夏の外焼肉は楽しい想い出


15年たって女房と振り返るのは、子育てのことです。その思い出のいくつかは、家が舞台になっています。
例えば、年子の2人はふざけて、上の子が下の子を窓から屋根に落としたとか(屋根には雪が乗っているのである意味で楽しい落下)、高校生になっても庭で遊んでいたとか・・。
ボクが泥酔してご近所さまに恥ずかしいので、外で焼肉をしたくないと娘が言っているとか・・。


成人してもこんなことして遊ぶ子たちでした


一方、これからについて話すのは夫婦2人の暮らしです。「外で焼肉を再開しよう」「家庭菜園とガーデニングを少し」「キャンプに行こう」。
まだ老け込む年ではありませんが、子育てというライフステージの第二段階が終わったことを感じています。

これからもしばらくはこの地で暮らすつもりです。
おおらかなこの地域が気に入っているし、スキー場に近いし、緑が多くて季節の変わり目がとてもキレイだし。何よりボクたち2人にはとてもあっていると思います。

2009年09月現在の情報です。詳細は各社公式サイト・電話等でご確認ください。

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